沛县知名律师、沛县律师网创始人、沛县饶健律师
裁判要旨
本案抵押权人出具同意涉案楼房在抵押状态下销售的《同意函》并不意味着其放弃了抵押权，但意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，其抵押权的效力应仅及于抵押物交易后所得的价款，而非抵押物本身，至于其抵押权能否最终实现则与其风险防控措施直接相关。而作为善意买受人已实际通过折抵工程款的方式支付了全部购房款，且其已经办理了入住手续实际控制了该房屋，抵押权人有义务注销涉案房屋的抵押登记。
案例索引
《戴思景与山水文园凯亚房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷案》【（2022）京03民终12567号】
争议焦点
抵押权人同意在抵押状态下销售房屋后应否协助买受人办理抵押注销手续？
裁判意见北京三中院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉案房屋的交易事实发生于民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，长城公司并未提交充分证据证明戴思景与山水公司恶意串通签订涉案房屋买卖合同，故双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行合同义务。
本案二审争议焦点是长城公司出具的同意涉案楼房在抵押状态下销售的《同意函》是否排除没有将购房款支付到监管账户或通过债权债务抵偿方式购买房屋的善意买受人。
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根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，长城公司出具的《同意函》并不意味着其放弃了抵押权，但意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，其抵押权的效力应仅及于抵押物交易后所得的价款，而非抵押物本身，至于其抵押权能否最终实现则与其风险防控措施直接相关。长城公司作为专业的市场参与主体，其在同意山水公司销售房屋的情况下，应当事先对相关风险予以充分评估，并采取必要措施，以保障其抵押权能够有效实现，避免交易风险。但根据长城公司公开出具的《同意函》，其内容仅表明同意山水公司名下×园19号楼在抵押状态下销售，但并没有注明销售所得的房款应当支付到共同监管账户或明确排除通过抵债方式销售房屋的情形，没有对买受人的房款支付方式予以限制，其自身存在不足，由此产生的风险不能转嫁给善意买受人。
本案中，戴思景作为房屋买受人基于对《同意函》内容的普通认知，在长城公司已经明确同意山水公司销售该房屋的情况下与山水公司签订房屋买卖合同并在房管部门备案，并不存在过错。且根据在案证据显示，戴思景任法定代表人、大股东的中唐公司、嘉景公司均系山水公司开发项目的施工方，中唐公司、嘉景公司同意山水公司将涉案房屋卖给戴思景以便折抵拖欠中唐公司、嘉景公司的施工款。据此，戴思景作为善意买受人已实际通过折抵工程款的方式支付了全部购房款，山水公司已经为戴思景办理了入住手续，戴思景也于2020年4月后实际控制了该房屋，戴思景对于涉案房屋的物权期待权应当予以保护，长城公司有义务注销涉案房屋的抵押登记。至于长城公司与山水公司之间的债务纠纷以及山水公司此种销售方式给长城公司抵押权无法实现造成的损失，应由双方另行解决。因山水公司已经为戴思景办理了入住手续，戴思景也实际入住了涉案房屋，故其要求山水公司按合同约定交付房屋的请求，本院不予支持。
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