沛县知名律师、沛县律师网创始人、沛县饶健律师
房屋租赁是生活中常发生的事
当租客不按时交房租玩“失踪”
其个人物品留在屋内
房东该怎么办
近日鼓楼法院审结一起租赁合同纠纷
基本案情
2021年5月20日，房东林某、姚某与租客林某某签订《租赁合同》，约定林某与姚某将位于鼓楼区八一七北路一处店面租给林某某使用，租赁期限至2024年5月19日。合同签订后，租客林某某依约向房东支付一年租金后未再支付租金。2022年10月，租客林某某与他人协商转让店铺事宜并开始将店内设备搬离租赁场地，房东接到物业公司通知后将店铺上锁。期间，租客表示可将房屋连同其设备一起转让给第三人，以折抵其拖欠房租，此后，房东多次联系租客林某某协商租金问题，而租客林某某却离开了福州，并拒绝与房东协商，因此，双方没有达成以物抵房租的合意。2022 年 10 月 28 日，房东林某某在《商户退场确认单》上确认与租客林某解除租赁合同。2022年12月，房东林某与案外人签订《租赁合同》，将案涉房屋出租。后房东林某、姚某诉至鼓楼法院要求租客林某某支付租金、单方解除合同损失及违约金，租客林某某提出反诉，要求房东赔偿其设备损失3万元。
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法院审理
鼓楼法院审理认为，房东林某、姚某与租客林某某签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照约定履行合同义务
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关于房东林某、姚某诉请租客林某某支付单方解除合同损失
鼓楼法院审理认为，因林某某的违约行为导致合同提前解除，林某、姚某有权要求林某某赔偿合同履行后可以获得的利益，即房屋空置租金损失。但该损失应在合理范围内，根据公平原则，考虑当事人的过错程度、经济能力，酌定租客林某某应向房东林某、姚某支付一个月的房屋空置租金损失。
关于租客林某某反诉请求的设备损失
鼓楼法院审理查明，租客林某某存在逾期未支付租金，在未征得房东同意的情况下打算转让案涉商铺并自行搬离案涉商铺等违约行为。租客林某某主张其已告知房东协商转让商铺设备事宜，房东未作回复视为同意买下设备抵租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转让商铺需经出租人同意，本案中，房东并未同意租客林某某对案涉商铺进行转租，林某某在双方未达成一致合意的情况下，认为房东已同意将设备抵租金，该主张缺乏法律依据与事实依据。租客林某某的违约行为系讼争《租赁合同》解除的根本原因。经法院现场勘察，租客林某某诉争的案涉设备并未灭失，而房东亦明确表示同意其取回设备，系租客林某某不愿意取回。
综上，鼓楼法院依法判决租客林某某需向房东林某、姚某需支付自 2022 年 5 月至9月拖欠的租金合计 36000 元、赔偿租金损失 6800 元、支付违约金 935 元，驳回租客林某某的反诉请求。
法官提醒
根据《中华人民共和国民法典》的规定
由于承租方不履行合同的主要义务，致使合同目的不能实现的，可以通过向租赁物所在地人民法院提起民事诉讼的方式提出解除房屋租赁合同，要求承租人支付租金并承担违约责任。
在房屋租赁合同解除后，对于承租人留下来的大量物品，可以联系公证部门对相关物品进行整理造册登记，并采取妥善保管措施，在清点财务时，还可以邀请居委会或村委会的有关人员到场见证，同时签字备案。财务清点完毕后，将其集中临时置于别的地方，从而腾空房屋以出租。如果合同有通知送达条款，可以按合同约定的通知方式告知在期限内履行义务，如承租人还未履行可以对财物进行处置。承租人也要及时履行自身的相关义务，如腾退房屋、清理物品等，避免义务履行行为的不当而给出租方造成损失时承担相应的不利后果
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