沛县律师网创始人、沛县知名律师、沛县饶健律师
一、房屋转租应当取得出租人同意
房屋转租，是指房屋承租人将租赁房屋转让给第三人使用、收益，房屋承租人与第三人形成新的房屋租赁合同关系，而房屋出租人与房屋承租人的房屋租赁关系继续合法有效的一种交易形式。
根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第七百一十六条第一款的规定，房屋承租人将房屋转租给第三人（即次承租人）的，应当征得房屋出租人的同意。《商品房屋租赁管理办法》（2011年施行版，为住房和城乡建设部规章）第十一条也有类似规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”
经过房屋出租人同意（含事先同意、事后追认和视为同意）的转租行为，具有以下效果：
（一）出租人与承租人之间的房屋租赁合同继续有效。即承租人仍需要向出租人履行支付房屋租金、租期届满后返还房屋等合同义务，因次承租人原因造成租赁房屋损失的，承租人需要承担赔偿责任。
转租行为既非债权转让也非债务转移，更非债权债务的概括转让。成立在后的房屋转租合同与成立在先的房屋租赁合同之间相互独立，次承租人并非承租人的权利或者义务的继受人，故出租人在房屋租赁期间不能直接向次承租人收取租金，而只能依据租赁合同向承租人行使权利（除非当事人之间就租金支付另有约定）。
（二）转租合同的履行在一定程度上受房屋租赁合同影响。房屋转租合同虽独立于房屋租赁合同，但后者是前者的基础，在房屋租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的房屋租赁关系也随之终止。
比如，甲于2021年将店铺出租给乙经营茶叶店，因经营不善，乙在经过甲同意后又于2023年将店铺转租给丙经营服装店。后来乙在严重拖欠租金后不知所踪，甲找到丙协商代付租金之事，丙以“乙欠其大额借款且甲与其无直接合同关系”为由不同意代付，甲无奈之下以乙逾期支付租金为由起诉解除租赁合同，法院判定合同于2024年5月某日解除。所谓“皮之不存毛将焉附”，甲乙之间的租赁合同解除之后，丙与乙之间的转租合同也因乙事实上不能履行而终止，丙继续占有租赁房屋没有合法依据，其应将房屋及时返还给甲，否则将承担逾期腾退房屋的占有使用费。
（三）承租人拖欠租金时，次承租人可通过代为清偿来维持有效租赁关系。《民法典》第七百一十九条第一款规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”根据该条款，除房屋转租未对出租人产生法律约束力的情形（指转租未经出租人同意，也没有视为其同意的情况）之外，当承租人欠付租金时，次承租人可以代替承租人向出租人支付欠付的租金及违约金，出租人不得拒绝。从次承租人角度来看，此代履行行为具有阻却出租人以承租人“逾期支付租金”为由解除合同、进而让次承租人搬离租赁房屋的效果。
（四）除非房屋出租人与承租人之间另有约定，转租期限超过承租人剩余租期的部分，对出租人不具有法律约束力（见《民法典》第七百一十七条）。也就是说，虽然是经过出租人同意的转租行为，转租合同中约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限的，该租赁期限约定的效力应一分为二地观察：一方面，该约定在承租人和次承租人之间有效；另一方面，此约定不能约束出租人（除非出租人与承租人对此另有约定）。出租人与承租人之间的租赁合同期满后，出租人可以要求次承租人返还租赁房屋，而次承租人可以根据转租合同要求承租人承担违约责任。
假设张三于2018年2月将店铺出租给李四，约定租期十年，并约定李四可以将店铺转租，后李四于2023年2月将店铺转租给王五，约定租期八年。因张三没有与李四就租赁合同延期达成一致，故在2028年2月租赁合同期满后，张三可以所有权人身份向王五收回店铺；而王五与李四之间的转租合同仍未期满，王五可以根据转租合同向李四主张违约责任。
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二、房屋出租人对擅自转租行为的异议期限
《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”房屋租赁关系的基础是出租人对承租人的了解与信任，所以转租行为原则上需要经过出租人的同意或者追认。如果出租人明知承租人已经将房屋转租之事实，却长时间不表示追认或者提出异议，将使承租人与次承租人的利益长期处于不稳定状态，不利于社会经济的和谐与发展。于是，考虑到租赁房屋在租赁期间处于承租人控制之下，出租人发现转租行为具有一定难度，而法律也不应保护在权利上的睡眠者，故规定出租人的异议期限为六个月，自“知道或者应当知道承租人转租”之日起。
回到文首的咨询问题，赵先生并未明确同意或者追认过承租人的转租行为，此时其何时知道或者应当知道店铺被转租的事实就成为关键：如果其知道（或应当知道）转租事实的时间已经超过六个月，且未提出过异议的，则按同意转租处理，其不能以承租人“未经同意转租”为由主张解除租赁合同；反之，如果其知道（或应当知道）转租事实，但还未超过六个月，就可以马上提出异议，并可以承租人“未经同意转租”为由主张解除租赁合同。
三、房屋次承租人的代为清偿权
在房屋出租人同意转租的情形下，当承租人拖欠出租人租金时，次承租人享有代为清偿权。《民法典》第七百一十九条明确规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”
《民法典》第五百二十四条第一款规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。”可见，除非有除外情形，当第三人对债务履行有利益关系时，其可以通过代履行方式来维护利益，且代履行无须征得债权人或债务人同意。出租人对承租人“无正当理由不支付或者逾期支付租金”的行为享有法定合同解除权，合同解除的后果是承租人向出租人返还房屋，必然影响到次承租人对租赁房屋的占有、使用及收益权，其对承租人按约支付租金享有合法利益，故出租人同意（或视为同意）转租的，其在承租人拖欠租金时有权代为履行，以阻却出租人的合同解除权。
再根据《民法典》第五百二十四条第二款“债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外”的规定，次承租人代为支付承租人拖欠的租金和违约金后，出租人对承租人的租金债权就转让给了次承租人。次承租人应当将代付租金事实通知承租人，并可要求承租人相应抵扣租金，或者延长相应租期（在承租人租期内），或者偿还代付的租金及违约金；代付金额超过次承租人应付租金部分，可向承租人追偿。
四、擅自转租房屋的法律后果
根据《民法典》第七百一十六条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人擅自将租赁房屋转租他人，严重损害了房屋出租人的处分权，在租赁房屋上形成了多层次的占有关系，增加了出租人要求返还租赁房屋的难度和租赁房屋损毁的风险，故法律赋予了出租人的单方合同解除权。
与因其他事由导致出租人解除房屋租赁合同的后果一样，当房屋出租人以“承租人未经同意转租”为由解除房屋租赁合同后，承租人负有将房屋返还给出租人的义务，次承租人也随之丧失占有租赁房屋之权利。换言之，次承租人也有返还租赁房屋的义务，为明确次承租人返还房屋的责任，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》（简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第十三条明确规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
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