沛县律师网创始人、沛县知名律师、沛县饶健律师
小区一直以来把电梯内壁租给广告公司使用，电梯里面时刻在播放各种各样的广告，而且声音很大。小天很疑惑，这些广告收益到底归谁所有呢？
律师说
根据《民法典》第二百八十二条规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。小区的电梯属于业主共有范围，物业公司经营业主共有部分产生的收益，要及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。
漫画中物业公司的行为损害了业主的合法权益，部分收益应返还给业主。因为物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。
而物业经理说的部分费用用于部分业主欠缴的物业费是不合理的。欠缴物业费的仅为部分业主，而共有部分产生的收益属于业主共有，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定。因此，物业公司不能将欠缴的物业费与广告收益进行抵销。
沛县律师网创始人、沛县知名律师、沛县饶健律师
知法懂法
《民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
法院判例
【裁判要旨】
首先，依据民法典规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
涉案公共收益涵盖广告、快递柜、便民服务等收入，在其经营过程中必然产生相应成本，欣茂物业公司主张公共收益应扣除经营成本具有一定的合理性，本院予以认可。
其次，根据新都盛世名门小区项目移交表显示，其中管理成本中的各项具体数据均是按照各合同总金额的20％进行成本计算，虽该项目移交表未有欣茂物业公司及盛世名门业委会的代表签字及盖章，但该移交表由欣茂物业公司制作提供，可见欣茂物业公司自身认可运营成本为公共收益的20％。
且涉案公共收益的营利方式主要是电梯轿厢广告、智能柜、智能售水机等项目，所需管理成本可控制在一定范围内。虽欣茂物业公司认为经最终核算，该公共收益的20％不足以支付其管理成本，但其并未提交充分证据予以证明，本院不予采纳。 小区获得公共收益确需一定成本，欣茂物业公司主张扣除合理成本有理，一审法院仅支持欣茂物业公司扣除6％的税费，处理欠妥，本院予以纠正。
结合欣茂物业公司提供的新都盛世名门业主委员会于2022年1月28日发布的增城区新都盛世名门业委会公共账户公示一文中，2021年收入明细中显示项目公共收益分成80％，本院酌情认定欣茂物业公司在管理涉案小区获得公共收益过程中，可扣除公共收益的20％作为运营成本。
故本院在一审法院认定涉案小区2018年1月1日至2019年11月30日的公共收益571202.45元的基础上，认可欣茂物业公司可扣除20％的运营成本，故欣茂物业公司应向盛世名门业委会返还公共收益456961.96元。
更多法律问题请添加饶健律师微信咨询
饶健律师微信号
